登記簿の役割とは


不動産にはかならず登記簿というものがあります。この不動産登記簿は、その不動産の履歴書といえるべきものです。土地の不動産登記には、その土地が所在する場所、地番、地目、地積などが表示されています。そして、甲区と乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する由来が記載され、乙区には抵当権や根抵当権の設定などについて記載されています。
もし、土地に差押えや仮差押え、不動産の競売の申立等がなされる場合には、その土地の所有権に関することになりますので、甲区に記載されます。この土地のいわば前科といえることが明記されるのです。
また、建物登記簿にも表題部があり、建物の所在、番号、構造、床面積などが記載され、さらに、土地の登記簿と同様の甲区と乙区の記載がされています。ですから不動産登記簿をみれば、その土地、または建物の概要が明らかになるのです。
ただし、登記簿を見るときには、つぎのような点に注意が必要です。
まず、土地の登記簿謄本に記載された地積が、かならずしも実際の地積と一致するとはかぎりません。実際の地積のほうが広い場合が多く、まれに登記簿に記載された地積よりも狭い場合もあります。したがって、実際に売買する場合に、土地の広さについて売主と買主の間で見解の違いがあるときは、実測して売買することになります。
建物でも、登記簿と実態とがかならずしも合致するわけではありません。建物の場合は、実際にその広さをはかって売買するということはあまりありません。
甲区に記載されている所有者を見れば、ふつうは現時点での所有者が明らかになりますが、これにはかならずしも正確であると言い切れない場合もあります。
さらに、すでに債務を弁済し、担保の負担が実際にはまったくないのに、抵当権や根抵当権の設定登記が抹消されずに残っているというようなこともあります。
土地などの不動産を買おうとする人は、売主と称する人が、実際にその土地の所有者であるかどうか心配になります。
そこで、その確認をするために、まず不動産登記簿を見ることになります。これを見ることで、その時点での不動産の所有者が誰であるかがわかります。これを不動産登記簿による公示といいます。
しかし、この不動産登記簿の記載がかならずしも正確でない場合があります。たとえば、登記簿に記載されている所有者が、すでに第三者に売却してしまって、売買代金を受け取っていたにもかかわらず、登記だけが何らかの理由で移転されていないというような場合が考えられます。この場合、不動産登記簿には元の所有者の名義が残っているだけです。真の所有者は、その名義人ではなく、不動産登記簿は不正確ということになります。
また、つぎのような場合もあります。
ある不動産所有者が死亡して、兄弟3人が共有でその不動産を相続しましたが、長男が勝手に自分の名義に相続登記をしてしまいました。この登記も、事実に反していますので不正確なわけです。
その上、長男が弟たちに無断で、この土地を第三者に売ってしまった場合はどうなるのでしょうか。
この場合、その土地が長男の所有と信じて買った買主は、長男の共有部分については取得できるかもしれませんが、他の2人の共有部分については、不動産登記簿を信用したとしても、取得することはできません。不動産登記簿に公信力がないため、不動産登記簿に記載していることを信じたとしても救済されないのです。ですから不動産登記簿を過信してはいけないのです。